二手房成交价普遍跌回8年前 原因竟是这样太无奈了

最近房地产市场又有大动静了!不知道大家有没有关注到，现在多个一线城市的二手房成交价居然跌回了 8 年前!这可不是开玩笑，实实在在的房价 “穿越”。

就拿广州来说，天河公园板块一直是大家眼中的热门地段，前几年房价那叫一个高。可如今呢，不少小区的二手房成交价大幅下滑。像某个小区，2024 年 4 月同户型两房成交价还能达到 420 万元，到了 2025 年 3 月，就只剩下 380 万元左右 ，基本回到了 2017 年的水平。在越秀区，黄花岗某大院一套近 80 平方米的两房，三个月前放盘价 450 万元，结果 3 月份成交价仅 300 万出头，近乎减价三分之一，成交价回到 2017 年，而且据中介说，还有继续下降的趋势。

深圳的情况也差不多。罗湖区的雍翠华府，2018 年 4 月，一套 68 平方米的低层两房成交单价是 52381 元 ，而今年 3 月，一套 61 平方米相似户型的中楼层成交单价只有 40585 元 ，每平方米单价比 2018 年便宜了上万元。不仅二手房价格回落，就连一手新房价格也回到了 2017 年左右的水平，2017 年深圳新房住宅成交均价 54445 元 /㎡，2024 年深圳一手新房平均价格为 56938 元 / 平方米，差距很小。

这种房价跌回多年前的现象，在上海、北京等城市也有不同程度的体现。看到这些数据，相信很多人都和我一样震惊。曾经一路高涨、只涨不跌的房价神话，如今被打破。这背后到底发生了什么?对我们普通购房者来说，又意味着什么?今天咱们就来好好聊聊。

现状直击：各城市的房价百态

一线城市的房价 “跳水”

先来说说北京，从 2023 年 10 月开始，房价开始下跌。到 2024 年 7 月 ，二手房成交价每平方米 5.4 万元左右，和 2016 年 7 月的水平差不多，这不到一年的时间里，跌幅超过 25%。比如说海淀区的某知名小区，2023 年上半年一套 100 平方米的房子成交价能达到 1000 万元，而到了 2024 年底，同样户型的房子成交价只有 750 万元左右，直接跌回了 8 年前的价格水平。

上海的房价走势也很有戏剧性。从 2023 年开始，“老破小” 等房源率先开始领跌。2024 年 8 月，二手住宅成交均价不到每平米 5.8 万元，回到了 2016 年 10 月的价位。像嘉定新城的一些郊区盘和 “老破小” 学区房，价格跌得厉害，有的甚至跌回了更早之前。但市中心的次新楼盘，像绿城玉兰花园，因为位置好、品质新、学区强，价格相对稳定 。

深圳在房价涨跌上一直很 “激进”，涨幅在一线城市中曾经是最大的，也是最早见顶的。2021 年 2 月，二手房均价超过 8 万元每平米，到 2024 年 7 月，最新成交价为每平米 5.9 万元 ，跌幅在 37.3% 左右，回到了 2016 年 8 月左右的价格 。

广州在这轮房价波动中，紧跟深圳步伐。2022 年初房价达到高点，二手房均价每平米 3.7 万元 。2024 年开始，二手房价格大幅下跌，尤其是新政出台后，二手房挂牌量暴增。整体来看，广州二手房跌幅不到 30%，回到了 2017 年下半年的价格，而且目前还没有止跌迹象。

其他城市的分化表现

说完一线城市，再看看其他城市。武汉的房价可以说是 “跌跌不休”，新房价格环比连续下跌 8 个月，二手房价格环比连续下跌 10 次，同比下跌 24 次 ，跌幅还在不断扩大。比如武昌区的某小区，2023 年一套 90 平方米的房子成交价 180 万元，2024 年底成交价只有 140 万元左右，很多房东为了卖房，不得不一降再降。

西安则是另一种情况，二手房成交量大幅攀升，2025 年 3 月份存量住宅网签备案数量达到 9617 套，成交面积 94.31 万平方米 ，尤其是学区房，成交非常火爆。但价格却在下降，环比下跌 0.3%，同比下滑 4.2% ，房东们为了能快速成交，只能选择降价出售。

成都在二线城市中表现比较突出，二手房价格逆势上涨，已连续四个月保持上涨 。2025 年 2 月环比上涨 0.08%，这主要得益于成都的经济发展和人口流入，很多人看好成都的发展前景，愿意在这里买房定居。不过，成都的房价上涨也不是全面的，一些偏远区域和老旧小区的房价依然比较平稳甚至略有下跌 。

对购房者的利弊权衡

二手房成交价跌回 8 年前，这一现象对购房者来说，就像一把双刃剑，有利也有弊。

从好处来看，房价下跌，购房者的购房成本降低了不少。原本那些让人望而却步的高价房子，现在价格变得亲民了一些，刚需购房者终于看到了上车的希望。而且，房价下跌使得购房者的选择空间增大，在同样的预算下，可以挑选到更好地段、更大面积或者更高品质的房子 。

但房价下跌也带来了一些困扰。市场的不确定性让很多购房者心里没底，他们担心现在买了房，房价还会继续下跌，自己的资产就会缩水 。就像在股票市场，大家都想在最低点买入，购房者也希望能在房价最低的时候出手。这种心理导致很多人持币观望，即使遇到合适的房子，也不敢轻易下手。而且，市场上的观望情绪浓厚，也会影响购房者和卖家之间的谈判。卖家可能不愿意轻易降价，购房者又想继续压价，双方很难达成一致，交易也就难以顺利进行 。

对售房者的艰难处境

对于售房者来说，二手房价格下跌，就意味着他们的资产缩水了，这可不是一件小事。就像前面提到的广州的赵伟，卖房蚀本将近 300 万元，这对任何一个家庭来说，都是巨大的损失。

现在很多城市的二手房挂牌房源数量大增，竞争非常激烈 。卖家们为了能把房子卖出去，不仅要面临看房时间不规律的麻烦，还得不断降价吸引买家。但即便如此，成交还是很困难，很多房子挂了好几个月都无人问津。有的卖家甚至要降价好几次，才能勉强找到买家。

结尾：给购房者的实用建议

二手房成交价跌回 8 年前，这一现象既反映了房地产市场的深刻变革，也为购房者和售房者带来了新的机遇与挑战。对于购房者来说，在这样的市场环境下，要保持理性和冷静。如果你是刚需购房者，现在或许是个不错的上车时机，但一定要根据自己的实际需求和经济状况来选择合适的房子 。如果你是投资者，那更要谨慎，多关注核心区域那些具有抗跌性的优质资产，毕竟房地产市场已经告别了过去那种随便买房都能赚钱的时代。